燕郊，这个曾经名不见经传的河北小镇，随着房地产的崛起而“闻名于世”。很多人可能还不知道，燕郊属于河北省境内，坐车过去经常会收到一条电信运营商自动发送的短信：“河北欢迎您。”

　　燕郊房价史，是一波比北京房价更为戏剧性的涨价史。以燕京航城为例，该项目在2008年时曾卖过3800元每平米，但目前该项目在二手房网站的报价已经达到28000元每平米。对被称为北京“睡城”的燕郊来说，2008年是一条分水岭。沿着宽阔的102国道两侧，大批售楼处如雨后春笋出现，随后演变成“售楼处一条街”。而在当时，燕郊房价还在4000元/平米上下波动。2010年4月，“新国十条”出台，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的“限购令”，随后北京正式出台政策限购。在北京严苛的限购政策推动下，燕郊房地产迅速膨胀，燕郊房价已经突破万元大关。随着北京楼市回暖，房价攀升，刚需与部分投资需求再度涌入，特别是自2015年下半年以来，燕郊楼市持续升温，房价上涨的速度让人大为震惊，不少楼盘的房价和一年之前对比实现了翻倍。伴随着通州建设北京副中心的消息传出，邻近通州的燕郊楼市再次迎来投资高峰，燕郊住房均价也因此接连突破2万元/平方米、3万元/平方米，甚至某新楼盘未开盘报价直达3.5万/平方米，有些开发商更是喊出了“今年3万，明年4万”的口号。

　　不过，物极必反。房价走势就跟股市一样，往往在最高点是涨得最快最凶的时候，最低点也是跌的最惨烈的时候。换句话说，如果去年“930新政”颁布前不久买房，可能已经成为名副其实的接盘侠，站在山顶无奈的站岗。自“930新政”后，北京市又发布了“317新政”，一波一波的限购令直指炒房核心因素，燕郊的房价终于熄火了。前几个月，燕郊二手房单价在3万元/平方米以上的比比皆是，现在单价超过3万元/平方米的房子已经寥寥无几。如今燕郊的二手房市场，也不知道市场价该是多少了，每个小区也没有一个固定的市场价了，因为是降价时期，不知道会降到多少，中介也只能是根据自己房源库来看个大概。而一些急售的房主也经常是比价出售，比如同户型装修价格差不多的房子，人家卖200万，那他可能就卖190万，这样好尽快卖掉。但即使房源在整体市场各方面都比较优质，就算遇到了合适的客户，也没那么快成交的，因为现在的客户都是观望心理很大，对于会降到多少，没有人会知道。目前成交价格在2万-2.2万元/平方米的房子很多，也就是说，燕郊的房价相距不久前的高点，已经跌去8000元-10000元每平米，即30%左右的跌幅，这对于楼市来说，已经属于灾难性下跌。与此同时，燕郊二手房成交量下降明显，保守估计，交易量下滑幅度超过六成。

　　坚守还是逃离，对于很多怀揣“北京梦”的人来说，显得格外纠结。燕郊曾经是一个梦开始的地方，也是离梦想很遥远的地方。不过，即便存在着诸多不便，现在，燕郊仍是很多购房者的首选地。原因很简单，因为他们的人生里没有太多可选项。毕竟燕郊的房价相对北京还是低很多，如果不在燕郊买房，那么就要永远在北京过着租房的生活。租房子，听起来并没什么稀奇，平常不能再平常，可是，租过房子的朋友可能对租房的种种“经历”深有体会，似乎很难用言语表达那种“痛”。如果以上两种选择都放弃，那可能只有最后一条路：逃离北上广。

　　“主题股”不火的秘诀

　　燕郊，距离北京市中心的直线距离只有30公里，车程约在半个小时之内，相比密云、顺义、怀柔等偏远的北京郊区，燕郊在地理位置上的优势十分明显。这也是燕郊楼市近年来远远跑赢密云、顺义、怀柔等京郊地区的最主要原因。

　　在燕郊楼市两年翻3-4倍的巨大财富效应带动下，去年下半年和今年第一季度燕郊楼市买盘汹涌。原因很简单，2017年年底，北京市政府就将搬迁到北京通州潞城区域，距离燕郊南环仅5公里距离，而且通州新城和北三县统一规划即将落地。在这样的利好下，众多买房置业杀入燕郊楼市。尤其在北京22号线动工消息的带动下，燕郊多个楼盘向4万挺近。这就是2017年4月份及以前的燕郊楼市。

　　然而，燕郊毕竟是燕郊，大潮退去后，只能无奈裸泳。不过，楼市虽说调整，但是均价从每平米3万元到每平米2万元，仅仅只用了半年左右时间，暴跌30%竟然如此痛快，这让人怀疑燕郊是不是有股市大鳄在坐庄。

　　其实，燕郊今年房价暴涨，除了地理位置外，一种新型的炒房手段也逐渐浮出水面，那就是“高评”炒房法。所谓的高评，即二手房评估价高于实际成交价，例如一套100平方米的房子单价是2万元，总价是200万元，首付40万元，贷款160万元，高评到280万元，可以贷出224万元，多贷出的64万元，除了首付，还剩24万元可以用来还贷款。

　　通过高评手法购房有三个关键要素：

　　第一，实际成交价低于市场价，由于房价上涨迅速，房子成交价已经低于按揭时市场价，存在操作空间，尤其是复式建筑面积较小、而使用面积较大的户型，空间更大。

　　第二，银行、中介和评估公司配合，在房价涨幅较快的时期，高评不仅让几方机构都可以获得更高利润，而且后期房价上涨也能够迅速抹平高评的潜在风险。

　　第三，业主配合，买卖双方必须信任，因为最后银行多贷出来的资金会打进业主的账户，业主需要把多出来的钱返还给买房人。做这类套贷的要么双方熟悉，要么业主和中介是熟人，或者干脆就是中介本人，如果不认识基本没人敢做。

　　2016年通过此类手法操作的炒房客并不在少数，只要房价保持上涨，评估公司、银行、中介、业主和购房者都能赚钱。可要是房价下跌，那每个环节的参与者都没有好果子吃。当前房价下跌的情况下，加上银行审核趋于严格，目前这些操作手法已经难以奏效，前期通过这类高杠杆手法购入高价房的炒房客也面临着资金链断裂的威胁。一方面是房价下跌造成的损失，一方面是高评增加了月供压力。很多炒房客均面临着月供断流的压力，多则能维持1年月供，少则只能维持3个月，这也是为什么燕郊房子频频遭到集中抛售的原因。

　　2015年、2016年上半年买入的炒家短期回报超乎寻常，不少炒家加杠杆购买，炒家赌2017持续上涨甚至2019年兑现出局。但是严厉的调控令燕郊楼市快速冰冻，加杠杆炒房客无疑担心3年社保和纳税一旦实施，今年、明年卖出兑现将会很困难，届时杠杆资金压力下，一旦无法卖出，资金链很容易断裂，所以这类资金链紧绷的炒家甩卖一套乃至几套房产很正常。

　　不过，燕郊楼市暴涨暴跌，归根结底是因为：缺乏核心投资优势。虽然离北京近，但是仍需30公里的路程；虽说“故事”一堆，但终究属于河北省。哪怕有一点点核心优势，燕郊楼市也不会频频被“消息”干扰。这也给投资者提了一个醒：投资也要动脑子，人云亦云的绝不是馅饼。

　　燕郊：虚假的价值洼地

　　十九年前的燕郊梦：只是梦一场

　　早在1999年，燕郊便被批准为省级高新技术产业园区，2010年又被批准为国家级高新技术产业园区。燕郊当时的目标是“高新技术成果转化基地和高端服务业新城”，并希望在2020年左右，与中关村齐名。

　　近20年过去了，燕郊仍以房地产为主，试图从北京引进高新技术产业，但是因为教育政策、社会治安等多种局限，留不住人才。

　　致命短板：70个学生一个班，教育并不规范

　　燕郊人口众多，学龄儿童的就学问题严峻。在汇福实验学校，小学一年级一个班有近70名学生，老师讲课得用扩音器。教师有些是临时聘用的，工资太低，根本留不住。即使这样的大容量，还是远远不能满足庞大的上学需求。燕郊的许多小学现在已超负荷运转。

　　燕郊的教育问题确实非常头疼，很多夫妻有了孩子以后，不愿意在燕郊上学，举家迁出燕郊。偌大的一个城镇，至今没有一座公共图书馆。

　　除了教育问题，交通不畅、医疗问题都困扰着燕郊人。孩子生病后，只得立即打车去北京。大部分上班族的医保关系在北京，燕郊地处河北，报销麻烦。重病患者对燕郊医院根本不信任。

　　只是一个镇：缺乏统一规划

　　每次阵雨后，燕郊道路积水严重，“夏季到燕郊去看海，道路积水都能划船”。一个镇的治理水平总是有限的，管理无序、缺乏统一规划。空置楼房里的传销猖獗，物业不开水电费发票，房客被物业公司员工殴打，冬天取暖不给力，乱收物业费，业主和开发商冲突不断。搜索“燕郊维权”字样，信息竟然超过100万条。

　　历史机遇已经失去：人已蜂拥而居，无法拆房修路

　　各种分析人士开出药方——填补空心产业，让燕郊人安居乐业。已经晚了，燕郊的房子已经密密麻麻，该占领的地方，都被房子占领了。总不能让房主们把房子拆了，重新在上面建立图书馆、产业孵化园吧。燕郊已经没有条件接纳从北京外溢的产业。

　　过去20多年来，燕郊未能真正发挥高新区、卫星城的功能。糟糕的是，燕郊显然成为“弃子”——雄安新区借鉴了燕郊的失败经验，在空地上重新设置规则。

　　近几年来，燕郊努力招商引资，可是，北京的磁吸作用太强，燕郊又有诸多不便，这个理想破灭了。随着雄安新区的崛起，又有多少人真正关心燕郊呢？

　　“一个单元12户，最多时候居住了11家，如今只有3家人居住。”一位燕郊房主这样描述。“这燕郊，也就给没结婚，没孩子的青年人当宿舍。”未来很长时间，燕郊就是北京的睡城，它已无法醒来。

　　别了，燕郊。

　　智能理财的核心价值

　　燕郊随着城市化的风潮迅速兴起，又因为缺乏核心价值而现出原形。它无法提供满意的教育、医疗、交通和社会治安环境，成为中空的卫星城市。

　　第一、投资要看“真回报”

　　2017年，随着炒房的落幕，我们又见到了一场“智能理财”的飓风，席卷全球。从法国的FundShop到澳洲的Stockspot，从加拿大的Weathsimple到美国的Weathfront，智能理财已经成了流行事物。AI、人工智能、大数据、精细用户画像之类的术语，在朋友圈都能刷屏了。

　　我们一定要关注真正的核心价值——智能理财能解决哪些问题？能保本吗？比余额宝强吗？哪些理财产品有亏损的风险？能随时取钱吗？资金是否安全？智能机器人推荐的理财方案靠谱吗？基金经理的业绩稳定吗？证券型理财基金在2015年下半年的股灾中表现如何？混合型理财基金的品种配比是多少？

　　对于智能理财的玩家来说，初期多评估，多学习，同时理解智能理财的A面和B面，是大有好处的。

　　第二、尊重智能理财的A面——精确描述用户画像

　　计算机技术的发展，帮助人类分担了繁杂的计算和数据采集工作。先分析用户的数据，看看全家在天猫、余额宝等购物、投资平台的习惯，进而建立金融模型，再按照具体的理财需求和偏好，提供资产配置方案的“最优方案”。智能理财必定成为金融机构的得力助手。

　　有些人喜欢保本的低风险理财，智能理财会在每天清晨更新数据，把表现最好的保本基金，呈现在用户手机上。省事省心，这就是智能理财的优势。

　　第三、看透智能投顾的B面——吹尽黄沙见真金

　　每个智能理财的APP，都能看到人品。

　　人品好的APP，能够在大类资产理财的角度，统筹全局，良心推荐。对于喜欢冒险的用户，推荐高收益产品的同时，也会谨慎地提醒风险。

　　人品差的APP，在股票选购或期货理财等量化领域，虽结合人工智能的分析计算，却是在追逐自己利益的最大化。在首页上大肆推荐高收益的证券或期货类基金，对于此类基金的巨大亏损风险，只字不提。赔了钱，对不起，那是您自己的责任。

　　第四、让用户赚到钱

　　嘉信理财的调查数据显示，有将近7成的受访者表示智能理财将成为主流。超过38%的理财经理已经使用智能投顾技术，服务客户。大象基金的用户访谈也显示，如果客户没有赚到钱，这个信任度是无法被建立的。加强客户的信任度，最根本的就是提高用户赚钱体验。

　　智能理财起步之初，可以先为基金建立销售渠道。这样，基金可以迅速到达用户的手机界面，基金公司降低了销售费用，自然也就降低了管理费率。和风险型的证券、期货、混合类基金不同，货币基金和债券基金可以保本，肯定让客户笃定地赚钱，并且一些基金的收益会超过余额宝。以大象基金为例，聚集了2800多只基金，债券类基金——华商稳定增利A的月度收益是5.19%。这就是稳稳的收益，没有亏损的风险。至于高收益的基金，中融鑫思路C实现了63.17%的收益率。这是需要承担风险的。

　　智能投顾的市场规模，以美国为例，业内估计会保持在千亿美金以上。因为很多基金都有金融监管机构的牌照，可以保本，并且收益超过余额宝，再加上计算机技术的高效推动，前途光明。有这些良心产品在，就确保了智能理财绝不会迅速衰败。

　　财力和技术强的智能理财公司，会同时在技术和金融双线运营。我们可以确信，智能理财不会重蹈P2P网络贷款的覆辙，绝不会昙花一现，而是稳步推进，有着光明的未来。（文/本刊编辑部 图/网络供图）